Эрнст готовит заначку на пенсию

Генеральный директор Первого канала связан с компанией ADG Group братьев Печерских, реконструирующ?? 39 кинозалов в столице России. и надеется на гарантированный источник дохода.

Досье Pandora Papers сделало достоянием широкой общественности то, что и так было понятно присутствующим на рынке недвижимого имущества: генеральный директор Первого канала Константин Эрнст оказался партнером компании, реконструирующ?? 39 бывших русских районных кинозала в столице России за 60 миллиардов рублей. Девелопером выступает ADG Group братьев Печерских. Эрнст удостоверил изданию «Принципиальные истории» (признано в Российской Федерации иностранным агентом) свое участие в проекте и сообщил, что «никогда не делал из данного секрета». По данным представителей СМИ-расследователей, $16 млн на покупку толики в компании Эрнсту предоставила кипрская «дочка» банка ВТБ. Государственный банк обеспечивает необходимыми финансами и реконструкцию. Источники Форбс сообщают, что генеральный директор телевизионного канала рассчитывал на размеренный доход, но пока проект генерирует убытки. 

«Безумный бюджет»

Осенью 2014 года правительство выставило на торги право реконструировать 39 русских кинозалов. «Без помощи других Эрнст не мог бы заниматься проектом, это чрезвычайно непростой девелоперский процесс», — уверен источник на столичном рынке недвижимого имущества. Как он сообщил, с самого начала стоял вопрос: кто даст согласие взять на себя вину за проект с большим размером площадей и безумным бюджетом. Все большие девелоперы тогда сходу отказались, сообщил собеседник Форбс. На тендере по продаже было всего два претендента, победителем стала компания «Эдисонэнерго», сплетенная с ADG Group и, как было установлено, с Константином Эрнстом. «Беспощадной борьбы за лот не было, так как никто не видел потенциала в этих зданиях», — говорил в беседе Форбс один из собственников ADG Григорий Печерский.

ADG Group братьев Печерских — не самые популярные девелоперы на столичном рынке. Печерские родом из Калининграда, старший брат Михаил 6 лет трудился в Альфа-банке. Приобретя у кабинета министров города Москва 10-ки объектов за 9,6 миллиардов рублей, братья планировали преобразить морально устаревшие постройки по всему городу в маленькие передовые районные центры (так называются торговые центры маленький площади. — Форбс) с единым дизайном и набором арендаторов, также местами домашнего отдыха, спортивного и культурного досуга. Заявленные средние вложения в объект превосходили 1 миллиардов рублей, весь проект Печерские оценивали в 57 миллиардов рублей, из них примерно 50 миллиардов рублей — кредиты ВТБ. 

«У Эрнста были вольные средства, он решил вложить их в какую-то высокодоходную историю как пассивный финансист, чтоб расслабленно уйти на пенсию в дальнейшем, — анализирует иной собеседник Форбс. — Так делают полностью все по инерции в любом из государств мира. Однако иной вопрос, что с эффективностью ему не посчастливилось». По данным «SPARK INTERFAX», выручка «Эдисонэнерго» в 2020 году составила 209 миллионов рублей, убыток — 654 миллионов рублей.

«Мы придерживаемся позиции не открывать имен владельцев акций и выгодоприобретателей без их согласия, что всецело соответствует законодательству России. За пояснением относительно роли в проекте для вас лучше обратиться конкретно к Константину Львовичу», — ответил на запрос Форбс представитель ADG Group. Пресс-центр Первого канала ответов на запросы не предоставила.

Не то кино  

На сегодня открыто 8 районных центров. «До конца текущего года мы намереваемся окончить стройку еще 7 объектов и открыть два районных центра, в том числе один из самых крупных в нашем ранце — «София», — гласит представитель ADG. 

«Для рынка никогда не было открытием, что там принимают участие структуры, которые связаны с Первым каналом, — ведает глава направления торговой недвижимого имущества одной из межгосударственных компаний-специалистов. — Вначале озвучивалось, что у Константина Эрнста есть устремления выстроить самую крупную сетку кинозалов в Российской Федерации. С этой целью и завлекли интернационального оператора». В качестве напарника изучали южнокорейскую сеть кинозалов CJ CGV, крупнейшую в мире (больше 4000 залов в Южной Корее, Индии, Вьетнаме, США и Турции).

Но в январе 2020 года появилась информация, что корейская компания отказывается от экспансии в Российскую Федерацию. Россияне не оценили корейские киноленты, которые продвигала сеть. 

Новый партнер нашелся в периметре интересов все такого же ВТБ. В сентябре 2020 года ADG Group объявили о взаимодействии с российской киносетью «Каро». Держащим под контролем владельцем акций «Каро» является объединение в составе ведущего финансиста  UFG Private Equity, Российского фонда прямых вложений (РФПИ) и бизнесмена Пола Хета. Передовые мультиплексы следующего поколения должны были открыться в конце 2020 — начале 2021 года в 6 центрах: «Рассвет», «Нева», «Марс», «Высота», «Эльбрус» и «Будапешт». К середине текущего года киносеть обязана была открыться еще на 4 площадках — «Киргизская Республика», «София, «Экран» и «Байконур». По данным ADG, в текущее время «Каро» работает лишь в районном центре «Ангара», в других 8-ми кинозалы раскроются до конца 2021 года.

«Сетка «Каро» на самом деле всецело дотируется ВТБ , потому вышла квазиистория — сотрудничество меж девелопером и кинооператором, который тем или иным образом связан с владельцами тех реконструируемых кинозалов, другими словами банком», — гласит источник Форбс на рынке недвижимого имущества. В конце лета 2021 года ВТБ открыл кредитную линию сети кинозалов «Каро» в размере 4,1 миллиардов рублей на срок до 6 лет «на развитие киносети и открытие кинозалов в столице России и остальных регионах». По данным «SPARK INTERFAX», головная компания «Альянс Каро» принадлежит кипрской организации KF CINEMA LIMITED. В выписке из кипрского списка содержатся данные про то, что толики в уставном капитале компании отданы в залог банку ВТБ. 

«В действительности кредитную линию ВТБ открыл для «Каро» намного ранее, когда CJ CGV ушел, а «Каро» стал входить на их площадки, — утверждает источник Форбс. — Не исключаю, что поначалу банк поддержал кредит для «Каро»ьи потом сам попросил «Каро» стать арендатором в проекте ADG, а кредит в августе — это дофинансирование». На все вопросы о взаимодействии и планах развития в сотрудничестве с ADG представитель «Каро» говорить с Форбс не согласился. ВТБ также не согласился от пояснений. 

«На данный момент приметно, что Печерские не управляются, и ВТБ проводит закрытые тендеры и ведет переговоры, чтоб передать проект кому-то иному», — добавляет собеседник.  «Информация не соответствует реальности», — говорят в пресс-центре ADG. ВТБ это не комментируют.

По словам собеседника, в качестве нового исполнителя проекта изучали ресторанный холдинг Ginza Project. «На ранешном шаге разработки идеи районных центров команда ADG консультировалась со почти всеми, у кого в то время был удачный опыт сотворения современных публичных пространств, в том числе с Ginza Project», — сказали в пресс-центре ресторанного холдинговой компании.

Что пошло не так

В конце 2019 года в беседе Форбс Григорий Печерский рассказывал, что последние 5 лет он с братом лишь и живет этим проектом: «У нас есть неодолимое желание его окончить». Но сроки реализации повсевременно сдвигаются. «Во время пуска проекта в 2014 году застройщик планировал окончить реконструкцию всех 39 объектов в 2018 году, другими словами 3 года назад», — припоминает старший руководитель и руководитель подразделения ретейла CBRE в Российской Федерации Марина Малахатько. 

Эпидемия занесла суровые поправки, разъясняют в ADG. Во время локдауна было остановлено стройку, а после снятия ограничений понадобилось время на привлечение рабочих на объекты. Новая цель Печерских — всецело окончить проект в 2022 году. «Цена строительства возросла, но мы обнаружили метод улучшить издержки. Размер вложений — приблизительно 60 миллиардов рублей — остался аналогичным, как и годом ранее. На данный момент мы возвратились к обычной динамике осуществления проекта», — утвеждает Григорий Печерский.

Согласно мнению местного руководителя подразделения торговой недвижимого имущества Knight Frank Евгении Хакбердиевой, застройщик допустил несколько грубых просчетов — в идеи, позиционировании и продаже площадей в этих объектах. По её оценке, во всех 8-ми открывшихся районных центрах высочайшая вакансия 10-тридцать процентов, низкая проходимость (не считая «Ангары», которая открылась первой) и есть трудности с «якорями». «Арендаторы сетуют на низкие обороты из-за нехороший посещаемости. На данный момент это связывают с тем, что основной «якорь», кинозал, в большинстве объектов не открыт. Может быть, положение дел обменяется», — гласит специалист.

«У хоть какого районного центра есть свои индивидуальности, которые связаны с местоположением, конкурентноспособным окружением, общественно-демографическими чертами прилегающих районов, развитием городской инфраструктурных объектов и жилого фонда и т. д., — перечисляет Марина Малахатько из CBRE. — Личный подход к формированию пула арендаторов — намного больше действенный метод осуществления проекта этого масштаба».

ADG, наоборот, сделал ставку на пакетные сделки. К примеру, «Лента» стала якорным арендатором сети районных центров Печерских, поставив подпись под договором аренды на пятнадцать лет сходу в 36 объектах. Однако по прошествии двух лет торговая компания решил порвать длительные отношения, изменив условия. «По договору с ADG Group мы открыли 7 гипермаркетов в районных центрах, но в итоге проведенного изучения на соответствие магазинов плановым показателям было решено закрыть невыгодные гипермаркеты (на данный момент два уже закрыто)», — комментирует представитель торговой компании. Еще 4 «Ленты» запланировано перевести в формат «магазин у дома», который «нацелен на каждодневные необходимости и недлинные покупательские миссии» — ассортимент в таковых торговых точках уже, а площадь меньше (580 кв. м против 800 кв. м).

Место «Ленты» в районных центрах Печерских должен занять «Перекресток». В ноябре-декабре гипермаркеты покажутся в центрах «София» и «Янтарь». В предстоящем продовольственный торговая компания планирует расширить пакет взаимодействия. «Запуская тот либо другой проект, мы постоянно думаем про то, будет ли это полезно нашим покупателям. Районные центры — увлекательный и общественно нужный проект, и мы рады дополнить два таковых центра своими магазинами», — гласит Роман Шохин, руководитель по развитию «Перекресток».

Еще одна ошибка проектов ADG — в подборе арендаторов. «С самого начала девелоперу было чрезвычайно принципиально привлечь популярные сетевые бренды, однако собрать их на маленький площади в 5000-7000 кв. м очень трудно. Необходимы больше малогабаритные форматы, не стоит брезгать привлечением ИП-шников, к которым  лояльность со стороны местной покупательской аудитории еще выше», — гласит Хакбердиева из Knight Frank.

В ADG заявляют, что эпидемия открыла новые возможности для компании: Печерские скорректировали систему заполнения районных центров, что потребовало осуществить пересмотр состав арендаторов. «Когда мы разрабатывали бизнес-план на 2021 год и утверждали финансовую модель, мы учитывали год физического локдауна и заложили еще минимум год на настоящий выход из него, — гласит Григорий. — Естественно, вся эта положение дел не улучшила характеристики, но с иной стороны, правительство понизило ставку по кредитам, что дало возможность удешевить цена завлеченных средств. Когда мы начинали проект, главная ставка была порядка одиннадцать процентов, а сейчас — меньше семь процентов, за счет чего снизилась итоговая цена займа. Это незначительно нивелировало наши утраты».


  • Текст составлен по материалам сети Интернет. Нашими источниками являются крупнейшие интернет-издания и соцсервисы, в том числе которые размещают сведения как о событиях, так и информацию (в т.ч. компромат, скандалы) про политиков, госслужащих и бизнесменов, их биографии, информацию об их деятельности и деятельности подконтрольных им организаций. Подтверждение всем размещенным у нас материалам можно найти в сети.
  • Приглашаем к сотрудничеству по размещению новостей и рекламы всех заинтересованных лиц. Подробнее в разделах РЕКЛАМА и РАЗМЕЩЕНИЕ НОВОСТЕЙ.